鳄鱼配资城市换新大潮! 中央: 26年起老房子又吃香了, 20年以上房龄占优势

老房子突然“吃香”，不是因为出了新政策，而是因为游戏的底层逻辑彻底变了。

过去二十年，购房者的信条是“买新不买旧”。老房子房龄高、没电梯、管线老化，银行贷款都嫌弃。但2026年一开年，风向彻底逆转。

2026年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，确立“留改拆并举、以保留提升为主”的总基调。随后，自然资源部、住建部联合发文，进一步明确城市更新的核心原则是“保留利用、改造提升为主，拆建为辅”，标志着大规模拆迁时代彻底落幕。紧接着，财政部直接下达中央老旧小区改造专项补助超625亿元，住建部印发《老旧住房原拆原建全国统一实施办法》，城市更新被明确纳入“建设强大国内市场”和“新型城镇化”的双重顶层设计，上升为国家战略层面的系统工程。

仅仅凭一份官方文件，当然不足以逆转已持续多年的市场刻板印象。真正让老房子重新站上风口、让资本与刚需回过头重新打量这批上世纪房龄存量房的，是背后这场渐次落地的制度、资金与价值的完整闭环：

告别“大拆大建”，中央首次以系统性方案向存量时代全面转型；央企与专项债相继出手，超20万亿投资规模撑起老旧小区的整体焕新；市场立刻给予了积极回应——数据证实，城市更新正在高效激活核心区老旧住房的资产韧性与居住价值。

一旦理解“从盖新房转向修老城”这盘大棋，就会明白为什么20年房龄的老房子不但没有被抛弃，反而因身处资源最密的核心地段、掌握了改造后的溢价空间，成为新时期城市竞争的真正优势资产。

一、告别“拆迁暴富”，中央为何改打存量牌？

很多人第一反应是：以前不都说老房拆迁吗？怎么突然不拆了？

这背后藏着两个深层次原因。

第一，城镇化逻辑已经变了。中国城镇化率突破67%，部分地区甚至站上70%门槛，从高速扩张的国际经验来看，从70%迈向80%将是一个漫长的过程。继续“摊大饼”式向外扩张，既不现实也不可持续。新房开发不再是主角，存量优化才是未来的重头戏。

住建部划下一道硬红线：每个更新单元内，拆除面积不得超过20%。这就等于给“拆迁暴富”彻底判了死刑。剩下的80%，哪怕再旧再破，也以保留、利用、提升为主。与此同时，另一个趋势悄然显现——2026年一季度，全国房地产开发投资同比下降11.2%，重点20城二手房成交面积却环比上涨4%，上海单月二手房成交更是达3.1万套，创五年新高。一增一减之间，存量房的时代大门已经彻底打开。

第二，“修旧利旧”比“拆旧建新”更划算。楼市正从“供不应求”进入“供需平衡、结构优化”的新阶段。国家存量优化的目标，就是用更新改造取代盲目新增供应，稳定市场预期。你以为是“救楼市”，实际上国家要的是“优存量、稳房价、保民生”。

二、20万亿的大盘子：政策不玩虚的，钱实数数打底

有人说，文件写得再好，掏不出钱就是空谈。问题是，这一次，钱已经真金白银到位了。

据公开披露，“十五五”期间（2026—2030年），全国城市更新总投资预计突破20万亿元，年均投入约4万亿元。这个盘子有多大？2025年全年住宅开发总投资也不过约6.2万亿元，这是实打实的国家资源大挪移。

资金主要投向三大领域：

老旧小区改造：约8万亿元，覆盖全国25万个小区、4800万户居民。

地下管网升级：约4万亿元，涵盖近77万公里各类老化管线的全面更换。

城中村改造和历史街区保护：同样动用数万亿资金，涉及约2.5万亿元的专项投入。

钱从哪里来？六大渠道协同发力，形成“政府引导+市场主导+创新工具”的多元资金体系。

一是中央财政资金——2026年安排超625亿元的专项补助资金，直接用于老旧小区改造和城中村更新。同时启动城市更新行动竞争性评选，东部城市最高可获8亿元、中部最高10亿元、西部最高12亿元的中央定额补助。

二是地方专项债——2026年规模预计超3.8万亿元，城市更新是重点支持领域。2026年一季度，房地产相关专项债发行达2250亿元，同比大幅增长42%，其中投向城市更新的近1200亿元，规模已达去年全年的三分之一。城中村改造专项债更是爆发式增长，突破500亿元，同比大增140%。

三是政策性金融和市场化资金——政策性银行贷款、超长期特别国债以及REITs等金融创新工具陆续入场，2026年一季度全国开工改造老旧小区5.3万个，覆盖居民800万户，加装电梯开工量同比激增，仅北京“十四五”以来就完成3391部，惠及3.5万户居民。

不夸张地说，这次是真金白银砸出来的城市焕新。

三、改造后的真实增值：8k到30万，老房子身价逆袭

有人会说，改造总归是“微调”，老房子能翻出多大花？

但来自一线城市的核心数据，或许会彻底颠覆你对“老破小”的刻板印象。

10%-25%的房价增值和10%-30%的租金上浮，这在2026年的核心城区老旧小区，正成为一种确定性的市场趋势。

具体数据更加惊人：北京西城区改造后的老房，单价直接涨了5000-8000元；上海核心区改造后的房价比周边未改造小区高出15%-20%，租金上涨30%，成交周期从90天急剧缩短至65天。广州花都区一栋1976年建的危房，原拆原建后，市值从80万元飙升至210万元。就连加装电梯这一项改造，4楼以上房源成交价就能提升10%-15%，成交周期缩短40%。最极致的案例发生在包头：有老小区通过自主更新扩容，户均面积从46平方米扩至82.8平方米，住房品质产生质的飞跃。

为什么会在市场中发生这样夸张的增幅？因为改造精准击中了老房子最痛点的几大软肋：

更换老化供水、供气、供暖和排水管网，核心解决了长期漏水断电的民生顽疾；提升屋面防水、外墙保温和消防安防系统，彻底规避了因陈旧设施带来的安全隐患。

最重要的，是针对4层及以上住宅实现全覆盖规模化加装电梯，直接抬升了高层和多层住宅的流动性。电梯加装的巨额财政补贴大大降低了居民出资门槛——一线城市每部最高补28万，二三线城市也能享受20万左右补贴，同意门槛已降低至单元2/3及以上业主即可启动。银行端的按揭贷款也逐步向这批改造完毕的老房开放，老房交易从此不再是“全款买家”的特权，刚性需求终于被激活。

同时，社区内部开始植入各类便民服务的“毛细血管”。停车位的改扩建、充电设施覆盖、集成人脸识别的智能化安防改造、嵌入“邻里驿站”、养老服务中心、社区食堂……从居住痛点解决到便民功能弥补，老房子的全要素更新翻开了超越新房竞争力的大棋局。建成一座“一刻钟便民生活圈”，不单是让老人日常买菜方便，实际上也从微观上大幅抬高了核心城区存量房产的价值天花板。

这场老城区的品质革命证明：在公共服务和基础设施补齐短板后，真正稀缺的，是那些不可复制的城市配套与地段资源。

四、不是所有老房子都“吃香”，价值分化正在加速

当然，暴涨的神话并非覆盖所有老房。在市场不同空间里，分化的时代已经敲响。

位于核心城区、2000年前建成的老小区是最直接的受益人群。财政倾斜、旧改资源密集、周边交通教育商业配套齐全，是真正的最大受益圈。而即便在核心地段，只有C/D级危房才具备“原址原建”改造的优先资格。根据最新政策，经鉴定为C、D级的危房，或维修成本超过新建成本50%的老房，将纳入原拆原建重点名录。同意率门槛也从过去的“业主100%”降至≥90%，统一签约后大幅简化了产权人的沟通成本。

但你必须看到硬币的另一面：那些位于三四线城市非核心地段、配套缺失的老旧小区，即便完成基础改造，配套商业价值和社区服务仍存在不可忽视的“结构性短板”。房价的涨幅可能仅有2%-3%，与核心地段完全不是一个量级。城市更新的20万亿级蛋糕并非均摊给每座楼房的，它永远更偏爱那些资源禀赋本就成熟、土地价值本就金贵的资产。